Derivado del aumento en la demanda de espacios logísticos, los desarrolladores han creado el concepto de micro parques industriales, espacios destinados a pequeños usuarios con superficies que oscilan entre los 600 y los 2000 m2, una nueva modalidad se consolida como una opción atractiva de inversión en Guadalajara y su zona metropolitana

“En los últimos cinco años el inventario de este tipo de naves ha crecido hasta en un 54% impulsado por la demanda de espacios destinados al eCommerce y la actividad logística”, explica Yadira Torres-Romero, Directora de Market Research de CBRE.

De acuerdo con la experta, la diferenciación en este segmento va acorde a los distintos tamaños de cada formato: medianos con edificios de superficies menores a 10,000 m2 y subdivisiones menores a los 2,000 m2, micro parques con un área bruta rentable de entre 22,000 y 28,000 m2 y espacios modulares a partir de 600 m2.

Al cierre de 2020 el inventario asciende a 646,000 m2, distribuidos en 38 micro parques en los principales submercados de la ZMG.

CBRE compartió que la versatilidad en su construcción, su ubicación y conectividad con la metrópoli tapatía, su cercanía con los principales corredores industriales cercanos a la mancha urbana, así como la integración de un mix de servicios complementarios, convierten a los micro parques industriales en espacios  atractivos para empresas pequeñas y medianas de logística y distribución que operan en espacios industriales clase B.

Asimismo, señaló la compañía de servicios e inversiones inmobiliarias comerciales en un comunicado, han permitido su integración en el mercado como una alternativa a los parques industriales de gran formato.

La mayor demanda se ha concentrado en formatos de condominio construidos principalmente por desarrolladores locales, de manera que la reserva acumulada para este tipo de desarrollo asciende a 1.3 millones de m2 disponibles.

Al cierre del 2020 la logística y almacenaje es la que predomina la demanda de estos espacios en este sector con un 55 por ciento, seguida de la de alimentos y bebidas con un 22 por ciento.

Algunos de los rasgos que destacan del formato de micro parques industriales son la configuración (almacén, oficinas, espacio rentable de 7-10 por ciento, capacidad de integrar showroom), seguridad con control de acceso y CCTV, espacios de estacionamiento y de descarga adaptables con capacidad de ampliación y, vialidades de concreto hidráulico e iluminación LED.

Los contratos de arrendamiento oscilan entre uno y tres años de duración, y corresponden a las clases A y B. Los materiales de construcción son principalmente metal y block, y poseen un andén por módulo.

Se estima que la demanda de estos espacios continúe creciendo debido al cambio en los hábitos de consumo durante la pandemia de COVID-19.

La tasa de vacancia cerró en 2020 en 9.4% con 60,700 m2. A nivel de submercado, Zapopan Norte es el que más espacio vacante tiene.

El precio promedio de renta para micro parques cerró en 102.40/m2, predominantemente en moneda nacional. El submercado con el precio promedio más alto son Zapopan Norte, y el más bajo es El Salto. En cuanto absorción bruta, de 2019 hasta la fecha se han comercializado poco más de 250,000 m2 de espacios con superficies inferiores a 5,000 m2, incluyendo espacios pre arrendados.

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